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造作とはどのようなものですか?

1) 「造作」とは、建物に設置された動産で、建物と一体として利用されるのが通常で、取り外すと価値がなくなるもので、かつ、その物が設置されていることで建物自体の利用価値が増すものをいいます。
2) 扉・畳・雨戸・襖・障子・電気引き込み線等のように、建物と一体として利用され、かつ、取り外すと他の建物に利用できず、更にかような造作があることで建物自体の利用価値が増すと評価できるものが造作の例として上げられます。

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造作買取請求権等(造作買取請求)について

1 契約書上、造作買取請求権を排除する条項がなく、設置に貸主が同意していた場合、
1) 扉については、造作として判断されることになると思われますので、買い取らなければなりません。
2) 量販店で売られている壁掛けタイプのエアコンについては、造作として判断されるかどうか微妙なところです。取り外しても他の部屋に簡単に移設することが可能と判断されれば、造作とはいえず、買い取る必要はありません。
3) 埋め込み型のエアコンについては造作として判断されることになると思いますので、買い取らなければなりません。
2 契約書上、造作買取請求権を排除する条項がある場合、又は、エアコンや扉の設置に対して貸主が同意していない場合には、これらを買い取る必要はありません。
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借主が行方不明の残置物の処分について

1 賃貸借契約書に「契約解除後の残置物の所有権は放棄されたとみなし、貸主は任意に処分することができる」とあっても、本件では、貸主の方で借主の残置物を勝手に処分することはできません。
2 上記の条項は、借主が任意に明け渡した後に残された借主の残置物についてならば有効となります。したがって、本件のように任意の明け渡しをしていない場合に、この条項を使ってマンションの中にある借主の残置物を貸主が破棄・処分することは、自力救済として許されません。
3 自力救済の禁止
なお、いくら借主が長期不在の上、家賃を滞納しているからといって、貸主は、勝手に貸室の中に入ったり、部屋の中にある物を処分することはできません。借主に対し強制的に明け渡しを求めたいときには、訴訟を提起して明渡しを命ずる確定判決等を取得し、その上で裁判所に対し強制執行を申し立てる必要があります。
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借主が行方不明の場合の解除・明け渡し

1借主が居住していれば通常は、借主に対し、内容証明郵便にて解除通知を行う。
1) 借主が家賃を滞納していても、契約が解除されない限り、貸主は借主に対し明け渡しを求めることはできません。そこで、内容証明郵便で「滞納家賃8 か月分合計00 万円を本書到達後O 日以内に支払え。支払わなければ、あらためて解除の意思表示をすることなく、本書をもって、契約を解除する。」と書いて、催告の上、条件付き解除の意思表示をします。
2) 内容証明郵便が借主不在で郵便局に留め置かれ、その後発送した貸主に返送された場合でも、借主が借家に居住していれば、内容証明郵便を見ることが可能であるので、解除の意思表示は借主に到達し、解除の効果が発生すると解することができます。つまり、解除の内容証明郵便は、相手方である借主の支配下に入れば、すなわち、「みようと思えばみることができれば」到達したものとみなされ、解除の効果が発生します。

2借主が長期不在の場合
1) 本件のように借主が長期不在の場合、借家に居住していると認められませんので、内容証明を送っても、解除の意思表示は、借主に到達したことにはなりません。すなわち解除の効果は発生しません。
2) 本件のような場合、解除の効果を発生させるには、公示送達としいう手続をとる必要があります。

3 公示送達
1) 公示送達というのは、借主に解除の内容証明を送りたくても、相手方がそこにおらず、行方不明になっているような場合において、解除の意思表示などが相手方に届いたのと同じような効力を発生させる送達の手続を言います。
2) 公示送達は、以下の、手続で行うことができます(民法9 8 条)
① 相手方の住所、居所を知ることができないとき
② 相手方の最後の住所地を管轄する簡易裁判所に公示送達の申立をする。
③ 裁判所は、解除の内容証明郵便を裁判所の掲示板に掲示し、掲示したことを官報に掲載して公告する。
④ 官報等に掲載した日から2 週間経過した時点で相手方に解除の意思表示が到達した(解除の効果が発生した)とみなされる。
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ペット飼育と迷惑行為

1 ペット飼育禁止特約を契約書に定める意味があります。言い換えれば、ペット飼育禁止特約を定めないと法律上は、借主にペット飼育禁止を要求することはできませんし、借家契約上の用法違反としての責任追及も難しいと思われます。

2 ベット飼育を例外的に許可するとき、原状回復を拡大した特約を定めることができます。その際は、ベット飼育禁止の条項のある契約書を使用したうえで、ペット飼育特例許可の特約を定めておくことがポイントです。
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原状回復義務(居住用借家契約における原状回復特約の有効性)

1 特約によって拡大できる範囲
借主に過大な負担にならない修繕(小修繕といわれる範囲のもの)については、特約で原状回復義務の範囲を拡大することができます。たとえば、「破れていなくても畳や襖の交換を退去時に要求するJ と特約することによって、原状回復義務の範囲を拡大することが法律上可能です。ただし、自然損耗についてまで原状回復義務の範囲を拡大するには、様々な工夫をする必要があります。
注)自然損耗が、原則として原状回復義務の範囲とならない理由
貸主は、賃貸物件を借主に使用させる対価として、賃料を受領しています。日常生活での使用による変色、汚れ等の自然消耗が原状回復義務の範囲とならないのは、そのような原状回復の費用は、すでに、使用の対価である賃料に含まれていると考えられるからです。

2  特約(原状回復義務拡大特約)が有効となるための基準
原状回復の特約が有効とされるためには、
⚫️小修繕の範囲のものであること
⚫️特約で拡大される「項目」が契約書等で明確に定められていること
⚫️退去時に借主が負担すべき原状回復「費用J (負担する金額)を借主が契約書等で予測できるよう明確に定められていること
⚫️負担の内容が合理的であること(負担割合・減価償却等の定めがあること)が必要となります。
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住宅性能表示制度とは

1法律に基づく制度です。
住宅性能表示制度は、法律に基づき、住宅の性能を評価し表示するための基準や手続きが定められています。

2住宅の性能に関する共通ルール(基準)が定められます。
住宅の性能を表示するための共通ルールは、国土交通大臣が日本住宅性能表示基準として定めます。また、住宅の性能の評価の方法は、国土交通大臣が評価方法基準として定めます。これらにより、住宅を取得しようとする方による住宅の性能の相互比較が可能となります。

3第三者機関の評価が受けられます。
国土交通大臣は、客観的な評価を実施する第三者機関を登録住宅性能評価機関として登録します。登録住宅性能評価機関は、申請に基づき、評価方法基準に従って住宅の性能評価を行い、その結果を住宅性能評価書として交付します。
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無理のない賃料は?

毎月無理なく支払える賃料の目安は、手取り月収の3分の1以下といわれています。ただしあくまでも目安として考えましょう。
管理費など、賃料以外の月額費用があるか確認し、ある場合はこれも含めて計算します。
・物件によっては賃料のほか、管理費(共益費)、駐車場代などが必要な場合もあります。
・管理費(共益費)は、建物全体を維持管理するために入居者が負担する費用です。
あらかじめ賃料に含まれている物件もあります。
契約時には敷金などが必要になるほか、不動産会社に対する仲介手数料も必要です。
・契約時には敷金のほか、前家賃や礼金、仲介手数料、損害保険料などが必要となることがあります。
・それぞれの初期費用は、退去時に戻ってくるものとそうでないものがあります。契約前にきちんと確認しましょう。
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物件広告を調べる

・実際には取引できない物件の広告(いわゆるおとり広告)が掲載されているケースもありうるので注意しましょう。
・インターネット広告を含む不動産物件広告の細かい注意点は、「不動産広告あらかると」(不動産公正取引協議会連合http://www.rftc.jp/pdf/alacarte.pdf)などでも紹介されています。

インターネット以外にも、情報誌や地域を限定して提供されるチラシなども有効な情報源です。さらに特定の地域を限定している場合、地元に詳しい不動産会社に相談するのも一案です。
・地域によっては、周辺の賃貸物件情報を集めた情報誌が発行されていることがあります。また新聞の折込のチラシなどは、特定の地域の物件広告が中心となっているので、希望地域が決まっている場合には参考になります。
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不動産の価格の基本的な考え方について

1同じ不動産は存在しない
不動産には一つとして同じものが存在しません。同じ地域の土地でも、土地の形、面積、方位、接する道路の状況などによって、価格が大きく変わることがあります。また、同じ棟のマンションでも、階数、間取り、部屋の方位、管理状況などによって価格は変わります。このように、不動産価格の妥当性を判断する場合には、不動産の特徴(これを一般に「個別性」といいます)を踏まえて、物件ごとに検討する必要があります。

2取引時点が変われば価格は変わる
不動産市場にも、全体的な相場の動きがあります。たとえ同じ不動産であっても、取引する時期(これを一般的に「取引時点」といいます)が変われば、価格も大きく変わる場合があります。したがって、不動産価格を判断する場合には、市場全体の動向も踏まえて、取引時期に応じて検討する必要があります。

3最終的には売り主と買い主の合意が前提
不動産売買は、スーパーなどで買い物をするように、提示された金額に対して「買うか、買わないか」の二者択一で成立するものではありません。売り主と買い主が個別に希望条件を調整し、合意したときにはじめて価格が確定します。

このように、不動産価格は個別の「取引」ごとに決まりますので、その価格を客観的なデータだけで完全に検証することはできません。不動産の購入で後悔しないためには、
(1)できるだけ多くの情報(専門家からのアドバイスも含みます)を収集して、価格に関する自分なりの検討を十分に行うこと、
(2)最終的な取引の相手方と誠実に交渉を重ねることにより、自分自身が納得した上で取引することが重要です。
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不動産会社の仲介業務について

仲介物件を探す場合は、仲介会社と呼ばれる売り主と買い主の仲立ちをする不動産会社に物件を探してもらいます。
不動産会社は、購入希望者の条件に合う物件情報を提供し、その後も、現地案内、売り主との条件交渉、物件説明(重要事項説明)、契約手続き、引き渡し手続き(現地立ち会い、代金や費用の決済等)など、不動産取引全体をサポートしてくれます。また、法律や税金などの専門的な分野についても、アドバイスを求めることができます。
特に、売り主との契約交渉を、専門的知識を持たない当事者が直接行うことは難しいものですが、不動産取引のプロである不動産会社が間に入ることで、円滑に交渉が進むことが期待できます。不安な面があれば、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
なお、仲介手数料は、このような不動産取引全体のサポート業務に対して発生するものです。
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分譲物件と仲介物件の違い

住まいの販売形態は大きく分譲物件と仲介物件に分かれます。

(1)分譲物件
売り主である不動産会社から直接購入する物件です。(売り主から販売代理を受託した不動産会社を窓口に購入することもあります。)一般的に新築マンションや販売戸数の多い新築一戸建ては分譲物件となります。

(2)仲介物件
売り主から仲介の依頼を受けた不動産会社を通して購入する物件です。一般的に販売戸数の少ない新築一戸建てや中古物件は仲介物件となります。仲介物件の場合は、不動産会社への仲介手数料が発生することが一般的です。事前に確認が必要です。
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媒介契約について

不動産会社へ土地や中古の住宅の売買を依頼する場合、媒介契約を結ぶ必要があります。
 媒介契約は、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があります。売主の依頼者は、このうちのどれかを選んで不動産会社と媒介契約を結びます。「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」については、宅地建物取引業法により、指定流通機構への登録が義務付けられており、媒介契約書を売主の依頼者に交付することを定めています。
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レインズ(REINS)とは

REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM(不動産流通標準情報システム)の略称で、旧建設大臣から指定を受けた全国4個所の不動産流通機構が運営している不動産情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・オンラインシステムです。
 土地や中古の住宅を売りたい方や、逆に買いたい方は、通常、不動産業者(宅地建物取引業者)に相手方や物件の検索を依頼します。これを「媒介」と呼びますが、この検索は従来は、店頭への貼紙、新聞広告、知り合いの業者での情報交換などに頼っていましたが、これでは迅速性に欠け、また一部の人にしか紹介できませんでした。この欠点を改め、広く迅速に相手方や物件の検索を行うために、平成2年5月からレインズが導入されました。
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連帯保証人の債務の相続について

1相続開始前の賃料支払い義務について
1)連帯保証人である夫の生前に発生した家賃未払いに対応する保証債務は、通常の金銭債務と同様、相続の対象となります。したがって、相続人は、保証人の生前に発生した保証債務については弁済の必要があります。
2)なお、連帯保証人の推定相続人が相続放棄をすれば、相続人たる地位を失うので、保証債務を相続しないで済みますが、相続放棄をすると、被相続人固有の財産も相続できなくなります。相続放棄は、相続人が相続の開始及び相続財産(資産と負債)を知った時から3か月以内に、家庭裁判所に放棄の手続を行う必要があります。
3)次に、相続人は、被相続人の債務のうち、どの範囲で義務を負うかが問題となります。この点につき、諸説ありますが、判例は一貫して、金銭債務のような可分債務については、法定相続分に応じて負担すればよいという立場をとっています。
本件の場合、妻と2 人の娘が相続人であるため、夫の生存中に発生した滞納家賃についての保証債務(金銭債務)、妻が2分の1(2か月分)、娘 2人がそれぞれ4分の1(1か月分)ずつの割合で支払う義務を負うことになります。

2以上のとおり、夫が借家契約の連帯保証人で、あった場合に、夫が死亡すると連帯保証人の責任が、相続人である妻や子に及ぶ可能性があります。本件のように4か月分の滞納家賃の保証債務ではあまり考えられませんが、夫の遺産と比較して、連帯保証人の債務やその他の債務の合計額が過大である場合は、相続放棄や、遺産の範囲でのみ相続人の債務を負担するという限定承認の手続を執るべきことも考えられますので、そのときは弁護士等に具体的に相談することをお勧めします。
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連帯保証契約の解除

1.連帯保証人として、滞納家賃を支払う義務があります。
2.原則として、保証人が一方的に保証契約を解除することはできません。
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賃料の値下げについて

1 借主から値下げの請求をしたとしても、貸主からの請求額を支払う必要があります。値下げ請求をすれば、勝手に値下げした賃料額を支払えば済むということにはなりません。つまり、貸主は、借主から値下げ請求を受けた後も、話し合い・調停で賃料の値下げについて合意するか、又は、訴訟で賃料の値下げ額が確定するまでは、貸主の方で従前の賃料額(20万円)以下の金額で、貸主が相当であると考える金額の賃料を請求することができます。借主は、この貸主の判断した請求額を支払わないと、賃料の不払いとなってしまいます 。
例えば、家主は値下げすべきでないと考えれば、貸主が値下げ請求を受けた後も、月額20万円の賃料を借主に請求し、借主は、話し合い・調停で、賃料の値下げについて合意する、又は、訴訟で賃料の値下げ額が確定するまでは、月額20万円の賃料を支払う義務を負います。このように、借主が一方的に値下げ詩求後の賃料を決めて、家主に支払ったり、供託しても、賃料の不払いが生じて、借家契約を解除される危険が生じますので、友人のアドバイスは誤りといえます。

2 なお、同種同面積の隣室が16万円で貸しているからと言って、本件の借主の家賃が当然に16万円に下がる訳ではありません。
裁判では、例えば、月額20万円の賃料を合意した時期から、値下げ請求した日までに、周辺の賃料相場がどれだけ下落したか、その下落率を20万円に掛けて相当な賃料を計算する考え方が重視されます。
例えば、今から3 年前に賃料を月額20万円とすることを合意した後、隣室になかなか借り手が付かないので、今から1年前に月額16万円に減額したとしても、周辺の家賃相場が今から3年前に比べて10% しか下がっていない場合には、本件の相当賃料は月額18万円ということになり、月額16万円までは下げられないことになります。
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賃料値上げと供託について

供託された賃料を受領することはできますが、その際に、供託された金額が増額賃料の一部であることを明らかにして、供託金の還付を受ける必要があります。

1 持参の場合
1) 貸主が賃料の増額請求をした後に、借主が従前の賃料を持参した場合において、貸主が特に異議を述べずにそのまま賃料を受領したときは、賃料債務全額に対する弁済として受領したものと扱われ、貸主は賃料増額請求の意思表示を撤回したものとみなされる可能性があります。
2) したがって、増額請求後に、借主が従前どおりの賃料を持参した場合には、貸主は、以下のいずれかの方法を取るとよいでしょう。
① 賃料の領収証に、「平成1 9 年O 月O 日増額請求後の賃料月額O万円の一部としてと記載して、あくまでも増額後の賃料の一部として受領したことを明確にしておく。
② 「平成O年O月分の賃料として」と領収証を書いて受領し、遅滞なく「先日の賃料は、値上請求後のO万円の賃料の一部として受領する」旨の通知書を借主に送っておく。

2 増額請求後の借主による従前の家賃額の振込
値上請求後に、借主により従前の家賃額の振込があった場合は、特別な対処をすぐにする必要はありません。しかし、値上請求後1 年以上も、借主から値上前の賃料送金を受けながら、値上げのための交渉・調停・訴訟等を行わないと、やはり値上請求を撤回したとみなされる危険もあります。
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賃料値上げについて

1 貸主との話し合いにより、更新後の新賃料額について合意で、きない場合は、契約更新後、借主は、値上げ請求前の賃料(本件では月額10万円)以上の金額で借主が相当だと考える賃料を支払うことになります。
例えば、貸主が2万円値上げするとの請求をしたことに対して、借主が5000円だったら値上げしてもよいと考える場合は、値上げ請求を受けた後は、10万5000円の賃料を支払うことになります。値上げ自体に納得がいかないのであれば、これまでどおり10万円の賃料を支払います。

2 貸主と借主の間で値上げ額が決まらない場合には、貸主は、賃料値上げ請求の調停を提起し、そこでも話し合いがまとまらない場合には、調停を不調にした後、賃料増額請求訴訟を裁判所に提起し、裁判所が不動産鑑定士による賃料の鑑定を行って、値上げ請求が正当か否か、値上げできる賃料額がいくらかを決めることになります。賃料の増額手続については、貸主・借主の関係が、その後も継続していくことに配慮して、いきなり裁判で決着を付けるのではなく、裁判所で調停委員によるアドバイスを受けながら話し合いをする調停手続を経て、それでも合意できない場合には、裁判で決めるという手続(調停前置主義)になっています。なお、アパートの家賃の値上げで、裁判が起こされることは、あまり考えられませんが、将来訴訟で仮に11万円への値上げが認められた場合、値上げ請求された時点に遡って、借主は、現実に払った家賃との差額に年10% の利息を付けて精算しなければなりませんので、ご注意下さい。

3 値上げ請求に当然に応じる必要はなく、前記2 と同様に、この10% の値上げが妥当か否かを裁判で争うことが可能です。その場合は、特約自体は有効ですので、特約により貸主から更新後の賃料について増額請求できるものと扱われますが、借主としては、更新後の賃料についても、従前どおりの賃料10万円以上で相当だと考える賃料を支払うことになります。なお、後に説明するように、賃料の自動増額の特約に応じて、増額後の賃料を支払って更新した場合でも、増額後の賃料が不相当である場合には、借主は、改めて賃料の減額請求が可能とされています。
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契約後の入居前にキャンセルの場合

原則として、入居後の中途解約と同様の処理がされることになりますが、話し合いによる解決を試みると良いでしょう。

賃貸借契約を締結した以上、建物に入居しなくても契約は既に成立していることになります。したがって、入居前といえども借主の都合で解約する場合は、中途解約の条項に則した手続きによって解約をするのが原則となります。その場合、一般的な契約に従うと、以下の処理のようになるのが通常です。

1) 礼金は返還されない。
礼金は契約成立に対するお礼という意味合いを持つものであり、形式的に処理すれば、一度は契約が成立している以上、返還はされないということになります。

2) 賃料は、予告期間にしたがって徴収される。
中途解約の条項がない場合、その賃貸借契約に期間の定めがあるときは、期間満了まで借り続けなければいけないのが原則です。ただ、一般的には、中途解約の条項が契約書に定められています。「借主は1 ヶ月前迄に貸主に通知し、本契約を中途解約することができるJ というような規定がそれです。
契約を締結している以上は、この中途解約の条項にしたがって処理することになるので、予告期間が1 ヶ月ならば1 ヶ月分の賃料を負担しなければならないことになるでしょう。
この予告期間というのは、貸主が新たな借主を探すための期間として設けられているものですので、入居前だからといって予告期間が不要ということにはなりません。

3) 敷金は返還される。
敷金は明け渡し時に返還されるのが原則です。通常は原状回復費用等が差し引かれることになりますが、未払の賃料等がなく、かつ入居前であれば、通常は全額が返金されることになります。

4) 仲介手数料は返還されない。

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家賃を1 か月分でも滞納しだら、解約できますか?

1 契約書に「家賃を1 か月分でも滞納したら、直ちに何らの催告なくして本契約を解除できる」との記載があったとしても、1 ヶ月程度の滞納では借家契約を解除できないのが通常です。なぜなら、判例・実務上は、このような契約書の文言にもかかわらず、「信頼関係の破壊」があったといえる状況にならなければ、借家契約の解除はできないとされています。そして、1 ヶ月程度の滞納では、この「信頼関係の破壊J があったとは認定されないからです。
2 では、どのような状況になれば、貸主・借主間の「信頼関係」 が破壊されたと認定されるのでしょうか。通常、少なくとも3 ヶ月分以上の家賃の滞納があるとか、今後も必ず家賃の滞納が続くような状況がないと、信頼関係の破壊があったと認定されません。
3 では、なぜこのような「信頼関係の破壊」 という基準が必要となるのでしょうか。それは、次のような理由があるからです。
1) 借家契約の場合、契約の解除が容易に認められると、借主の生活の拠点が奪われることになり、路頭に迷う借主が多数生じることになるからです。いわゆる居住権の保護という政策的な理由です。
2) 借家契約は、何年間にも渡り、借主が家賃を払い続けるという信頼関係の上に成り立つものです。長い賃借期間の聞に、家賃がたまたま1 ~ 2 ヶ月遅れたということもまれではありませんから、たった1 度の家賃の遅れでその信頼関係が破壊されたというのでは、借主に酷な結果になるからです。
言い換えれば、長い契約関係があるのだから、貸主・借主の信頼関係の破壊されない程度の契約違反( 1 度くらいの家賃の遅れ等)は、大目に見てあげ(契約解除の理由としない)のが合理的という考えに基づく理由です。
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賃貸人からの中途解約について

貸主が資金繰りが悪化したので売却したい、築後3 0 年以上が経過しているとの理由のみで立ち退きを要求されても、借主は、原則、立ち退く必要はないと考えられます。但し、アパートが著しく老朽化していて、補修してもここ数年で使用不能になる場合や、補修費用が過大にかかるような場合には、一定の立退料が提供されることを条件に解約申し入れの正当事由が認められ、解約申し入れ後6 か月が経過した時点で契約が終了し、立ち退かざるを得ない場合があります。
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借家権の無断譲渡や無断転貸は契約解除ができるか?

借家権の無断譲渡、無断転貸は、原則として、貸主に対する背信的行為に該当しますので、背信的行為でないとする特別な事情がない限り、借家権の無断譲渡、無断転貸を理由に借家契約を解除することが可能です。
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居住人員の増加は無断転貸?

借主が退去し、借主の両親が代わりに居住する場合です。借主の息子が退去しているため、借主の両親には独立した占有が認められると思います。その場合には、無断転貸に該当します。仮に裁判が貸主から起こされた場合、借主の方で、「借主の両親が借主の代わりに居住しても貸主との信頼関係を破壊しない事情」を積極的に立証する必要があります。たとえば、「両親が代わりに居住しても部屋の使い方に変化はない。」「近隣にも迷惑をかけていない。」「賃料もきちんと支払っている。」といった事情を借主の方で積極的に立証します。借主がかかる立証に成功すれば、貸主の解除は認められません。
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借りていたマンションが銀行の抵当権により競売されてしまう

借主が入居した時点の状況に応じて、以下のとおり、結論が変わります。

1 入居時に既に差し押さえがなされていた場合

差押えがなされた時点で、建物所有者は借家権の設定を禁じられているので、借主は、借家権を適法に取得することができず、新所有者に対しても借家権を主張できません。保証金返還債務も、新所有者に引き継がれないので、倒産した旧所有者に対して返還を請求する必要があります。

2 入居時に差し押さえがなされていない場合は、入居時に抵当権が設定されていたかどうかを確認します。

1) 抵当権が設定されていなかった場合(借家の引き渡しが抵当権設定登記より前になされた場合)

借主の借家権が抵当権に優先するので、新所有者に対して借家権を主張でき、保証金返還債務も新所有者が引き継ぎます。したがって、退去時の保証金返還請求は、新所有者に対して行うことができます。

2) 抵当権設定後に入居した場合(借家の引き渡しが抵当権設定登記より後になされた場合)

① 入居時期が平成1 6 年4 月1 日以後
原則、新所有者に対して借家権は主張できず、保証金返還債務も新所有者に引き継がれません。したがって、保証金返還請求は旧所有者に対して行うこととなります。ただし、競落後6 ヶ月間は、居住が認めらます。

② 入居時期が平成1 6 年3 月3 1 日以前
a. 短期賃貸借契約で、かつ、競落後に契約期間が満了する場合
新所有者に対して借家権を主張することができ、保証金返還債務は、新所有者が引き継ぎます。ただし、契約期間満了後は、契約更新は認められません。
b. 短期賃貸借契約で、かっ、競売手続中に契約期間が満了する場合
建物が差押えを受けているため、契約期間満了時点で、合意更新・法定更新ともなされません。したがって、新所有者に対して借家権を主張することができず、保証金返還債務も引き継がれませんので、保証金返還請求は旧所有者に対して行うことになります。
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貸主が貸家・貸マンション・貸アパートを売った場合の注意点は?

1 家賃の支払先について
1) 借家の売却と貸主の地位の当然移転
① 借家人が借りている建物を、借家人がし、る状態で、所有者である貸主が第三者に売却した場合、買主は貸主の地位も、この売買契約と同時に売主(旧貸主)から承継します。借主の承諾も不要ですし、売主(旧貸主)から借主に通知しなくても、貸主の地位は当然に移転してしまいます。
② 借主にとっては、「この人が家主だから借りた。なぜ自分に断りなく貸主が変更されてしまうのか。」 と不満に思う方もいると思います。
しかし、貸家が売却されても、借主は、自己の借家権を新しい所有者(買主)に対して主張して引き続き住むことができますし、貸主の義務は、借家を借主に使わせることなので、貸主の個性は余り問題にしません。また、敷金・保証金等の返還義務も、新しい所有者に引き継がせる方が、退去時の精算も容易です。さらには、新所有者の方が敷金等を返還する資力のある場合が多いので、通常、借主に不利益はないと考えられます。したがって、貸主の地位は、貸家の売買とともに当然に買主に移るものと考えられています。
③ したがって、貸主の地位が新しい所有者に移転したときは、売主(旧所有者・旧貸主)は、敷金の返還義務も免れることになります。売却後、新所有者が破産したとしても、借主は旧所有者に敷金の返還を求めることができません。

2 退去について
1) 前述のとおり、借家人がいる建物を貸主が第三者に売却した場合、買主は貸主としての地位も、この売買契約と同時に承継します 。
建物の借家人が新所有者に対して、賃借権を対抗するためには、建物の引渡を受けている必要があります。
2) 本件では、借家人が建物の引渡を受けて住んでいる聞に、建物が売却された場合には、借家人は、借家権を新所有者に対抗することができ、新所有者が賃貸人の地位を引き継ぐので、これまでの借家契約がそのまま継続することになります。そのため、借家人は、引き続き、本件建物に住むことができます。

3 敷金について
1) 敷金返還の契約は、借家契約とは別個の契約ですが、借家契約に従たる契約と解されています。前述のとおり、新旧所有者間の本件建物の売買契約により、新所有者が旧所有者から貸主としての地位を承継した場合は、敷金の返還義務も当然に承継するものと解されています。
そのため、借主は、本件建物退去時に、新所有者に対し、敷金の返還詩求を行うこととなります。
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無催告解除条項の有効性

無催告解除の条項を入れておいたからといって、契約違反の場合すべてに無催告解除ができるわけではありません。無催告解除ができるのは、貸主と借主間の信頼関係が著しく破壊されており、催告をしても関係修復が期待できないような場合に限られます。

1 本来の解除の手続

1) 当事者の一方に契約違反行為があった場合には、当事者は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がない場合には、契約を解除できるのが原則です。

2) 売買契約の例を挙げると、A 氏がB 氏に土地を売ったが、決済日に代金を払わないという場合、A は、B に対して「O 日以内に代金00 円を支払えJ と催告し、その期限までに代金が支払われない場合には、A は売買契約を解除することができます。

2 建物賃貸借契約における解除権の制限(信頼関係の破壊が必要)

1) 建物賃貸借契約においては、借主の居住権保護の要請が強いため、上記の原則が修正され、貸主の解除権が制限されています。
借主に契約違反があっても、その契約違反行為が、貸主と借主との間の信頼関係を破壊すると認めるに足りない特別の事情があるときは、貸主からの解除は認められないとされています。
賃貸借契約は、継続的な契約であるため、継続中に些細な契約違反があっても、その違反が貸主・買主間の信頼関係を破壊するものでなければ、契約を解除することは相当でないというのがその理由です。

2) したがって、借主に契約違反行為があっても、その違反内容が信頼関係破壊に至つていないようであれば、貸主からの解除は、そもそも認められないということになります。

カテゴリ: 賃貸関係
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アスベスト・耐震問題

賃貸の仲介において、重要事項説明書にアスベストが使用されているか否かの調査結果を記載して説明する義務があります。なお、これは売買の仲介においても同様です。

1 重要事項説明義務とは、仲介業者が、売買・賃貸の相手方等に対し、目的物件に関し、一定の重要な事項について事前に説明する義務をいいます(宅建業法3 5 条)。また、宅建業法3 5 条に定められている事項は、いわゆる例示列挙であり、3 5 条列挙事由以外の事項で、あっても、重要な事項については説明義務があるとされています。

2 平成1 8 年4 月24 日、宅地建物取引業法施行規則第1 6 条の4 の2 が改正・施行されたことにより、宅地建物取引業者は「建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容」を重要事項説明書に記載しなければならなくなりました。

カテゴリ: 売買関係
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申込金(申込証拠金)と手付金

「手付金に充当された」旨の業者の主張は不当なものですから、返還を要求し、返還してもらって下さい。返還を受けられない場合には、行政庁や関係団体に相談すると良いでしょう。

カテゴリ: 賃貸関係
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排水が詰まってしまった。

配水管詰まりの原因のほとんどが定期的に配水管周りの清掃を怠った為日常の髪の毛や石鹸カス等が積もり積もって詰まったもので、この場合入居者の費用負担となるケースがほとんどです。
無駄な出費を抑える為にも自分で直す努力をしましょう。

まずは配水管の目皿をはずし筒型の部品がありますのでこの部品も外してみましょう。
髪の毛等が多量に詰まってませんか?

この手のトラブルの半数はこれを清掃するだけで解決してしまいます。

なお、建物の老朽化による配水管詰まりなどの場合は、管理会社へご連絡ください。
カテゴリ: 賃貸関係 売買関係
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デザイナーズ物件
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