2017/09/27 01:35 JST

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53件のFAQが見つかりました。

不動産登記について

不動産登記制度は、不動産の物理的現況と権利関係を登記所という国家機関が管理する不動産登記簿に正確に公示することにより、売買、抵当権設定等の不動産取引の安全と円滑を図ることと不動産について所有権、抵当権等の権利を有する者の保護を図るための制度です。

例えば、Aさんが家をもっていて、この家をBさんがAさんより購入した。
しかし、A→Bへの所有権移転登記をせずそのままにしていた。
そこで、Aさんは、家の名義が自分の名義のままであることを利用してCさんにも売ってしまった。
その後、Bさんが亡くなって、Bさんの相続人Dさんが相続登記をしようとしても、そのままで家の名義をD名義にすることはできなくことになる。

このように、登記をしていないとこの家が誰の所有の者であるかが不明となり、不動産取引が混乱することになります。

また、所有権を有する者の権利を保護することができなくなります。

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上階の人がうるさい

共同住宅ではお互い我慢しなくてはならないこともありますが、限度を超えた騒音の場合は直接上階に申し入れず、管理組合や管理する不動産会社へご相談ください。

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火災保険加入について

貸主が入っている火災保険と借主が入る火災保険では、保険の目的と補償の範囲が異なります。従って、一見無駄のようですが、貸主も借主も保険に加入すべきです。

1 貸主が入る火災保険・借主が入る火災保険

1) 貸主が入る火災保険
 貸主が入る火災保険は、貸主の建物が火災などで損傷したときに建物の損失を補う保険(建物の火災保険)です。

2) 借主が入る火災保険
 これに対し、借主が入る火災保険は、借主の家財が火災で焼失した場合に借主の損失を補う保険(家財の火災保険)です。

3) したがって、借主の保険は借主の家財の損失を補填するものですから、貸主が借主に賃貸借契約で火災保険に入ることを強制するまでもないとも考えられます。

貸主が入っている火災保険と借主が入る火災保険では、保険の目的と補償の範囲が異なります。従って、一見無駄のようですが、貸主も借主も保険に加入すべきです。

2 借主を加入させる目的は借家人賠償責任担保特約
借主に火災保険に加入させる目的は、借主に自分の火災の損失に対する備えをさせる点にあるのではなく、この火災保険に「借家人賠償責任担保特約」を付けさせて借主の失火で建物が焼失したときの借主の貸主に対する賠償責任を保険で肩代わりさせる点にあります。
借家人賠償責任担保特約は、純粋な火災保険ではなく、いわゆる賠償責任保険になります。つまり借主が失火等により貸主に対し法律上負うことになる賠償責任を保険会社が肩代わりすることを目的としております。

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連帯保証人の義務の範囲

借主が賃料を支払わなかったり、建物を壊して貸主に損害を与えた場合、貸主は、借主に対して賃料や損害賠償を請求でき、併せて連帯保証人にも賃料や損害賠償の支払いを請求することができます。

では、連帯保証人は、借主の債務を連帯保証する立場ですが、賃貸借契約が終了しているにも拘わらず、借主が建物から退去しない場合や、借主が行方不明等で連絡が取れない場合に、連帯保証人に対して明け渡しを求めることはできるのでしょうか。

保証人(連帯保証人も含む)は、「主たる債務者がその債務を履行しないときに、その履行をする責任を負う」とされています(民法446条)。しかし、ある債務の内容が主債務者にしか実現できないような場合(一身専属的な債務と呼びます)には、連帯保証人に対して履行を請求することはできません。この場合、連帯保証人は主債務者が債務不履行により負う損害賠償債務等(金銭債務)の代替性のある債務についてのみ責任を負うことになります。

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解約の流れ

一般的な解約の流れは以下です。

①引越し日(退去日)が決まり次第、大家さん(不動産管理会社)に電話で解約申し入れを連絡
②当社の場合はダウンロードの中にある解約申し込み書をダウンロードし当社へ郵送
③引越し日に大家さん(不動産管理会社)に立ち会ってもらい室内チェック(立会いがない場合も有)
④カギを返却
⑤後日、原状回復費用などの見積もりが提示される
⑥物件の明け渡し完了後(カギの返却後)、1ヶ月を目途に「原状回復費用+賃料不払い債務」等を差し引いて残額があれば、振込などで敷金が返還される。

くわしくは契約書をご確認ください。
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未成年者は契約できる?

 父親と18歳の大学生の子供どちらでも契約者にして構いません。ただし、以下の点に注意して下さい。

1) 18歳の大学生の子供を借主とする場合

① 両親の同意を取るか、両親が代理するか、の手続が必要です。
② 父親が連帯保証人になる場合は、父親一人で連帯保証契約ができます。

2) 父親を借主とする場合

① 賃貸借契約は、父親一人で締結できます。
② 賃料不払いがあった場合に室内の動産類を差し押さえるのは、困難と考えて下さい。

3) 上記いずれの場合でも、他にもう一人連帯保証人をつけてもらうかどうかの判断をする必要があります。

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重説とは?

不動産会社(宅建業者)は、宅地・建物の売買・交換・賃貸等の相手方等、取引の当事者に対して、契約が成立するまでの間に、取引をしようとしている物件や取引条件など一定の重要な事項について、それらを記載した書面を交付し、取引主任者をして説明させなければなりません(宅建業法35条1項、2項)。

この重要事項の説明やそれを記載した書面(重要事項説明書)のことを略して「重説」と言うことがあります。

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アパートの結露がひどいので困ってます。

結露の原因のひとつに換気不足があります。

結露を予防するためには、

1.換気口をあけ台所換気扇をまわす
2.窓ガラスの水滴をこまめにふき取る
3.壁と家具の間をできるだけあける
4.やかん・加湿器等の使用を控える

等の対応が必要です。これらをしっかりやっていても結露がひどい場合には、建物の断熱性能等に問題がある場合も考えられるので大家さんに相談してみてください

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アパートが競売になったらどうなるのでしょうか?

抵当権設定登記がされている建物を借り、その建物が落札された場合、

①平成16年4月1日以降にその賃貸借契約を締結した場合は、原則として新しい所有者(競落人)に賃借権が主張できず、退去を求められれば6か月以内に、建物を明け渡さなければなりません。なお、敷金の返還を新所有者に求めることはできません。

②平成16年3月31日までに賃貸借契約を締結した場合(更新した場合を含みます)は、契約期間が3年以内の短期賃貸借であれば、競落後であってもその契約期間が満了するまでは住むことができ、敷金の返還も新所有者に請求することができます。

ただし、差押(競売開始決定)後に、賃貸借契約や更新契約をした場合には、①②にかかわらず、競落(買受)人に賃借権を主張することはできませんので、新所有権から立退きを求められたら明渡しを拒むことはできません。

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所要時間は、どのような規準で決めているのですか?

不動産広告の所要時間は、道路距離80メートルを単純に1分として計算しています。

1分未満の端数は切り上げて表示し、坂道、階段、歩道橋、信号待ちなどの時間は考慮していません。

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広告にある実測面積、公簿面積とは、どういう意味ですか?

実測面積とは、測量に基づいて算出された面積になります。それに対し、公簿面積とは登記簿に記載されている面積になります。

土地の登記簿に記載されている公簿面積が実際と異なる場合や、造成後の土地のため売買契約後の確定測量によって初めて面積が明らかになる場合などは、この実測面積を用いて取引を行うことが多いです。

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居住用で借りているマンションを事務所として使用できますか?

貸主の承諾を得ずに契約書で定められた使用目的以外の使用をすることは禁止されています。

これに違反すれば、事情によっては契約を解除されることがあります。

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売却した場合、確定申告が必要と聞いたのですが?

売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。

通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も不動産を譲渡した場合は確定申告が必要となりますので注意が必要です。

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「建築条件付き?」て何のことですか?

土地を販売するにあたり、一定期間内に建物を建築することを条件とするものを、「建築条件付土地」といいます。そのためこの場合ですが、土地のみの販売はできません。そして建築条件付土地の場合の契約は

①土地については土地の売買契約
②建物については建築請負契約
の2つの契約を結ぶことになります。

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中古住宅を購入する場合、リフォーム費用はどちらの負担になりますか?

中古住宅の売買は現況引渡しのケースがほとんどです。

つまりリフォームは買主様のご負担となります。

ただし最近中古住宅についても売主がリフォームをしたり、売主業者が何年間か保証をつけることも多くなってきております。

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住んでいるアパートの窓ガラスを割られた!修繕は誰がするのか?

貸主には、建物の使用及び収益に必要な修繕をする義務があります(民法606条1項)。したがって、借主が自らの過失で窓ガラスを壊したなどといった特段の事情がない限り、賃貸人に窓ガラスを修繕する義務があります。

台風などで、窓ガラスが割れた場合も同様に考えます。ただし、窓に雨戸があるのに閉めておかなかったことでガラスが割れたような場合は、管理義務違反があるとして借主の負担となることもあります。

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解約申し出は何日前に申し出るのか?

国土交通省が作成した賃貸住宅標準契約書では、解約予告期間について、「少なくとも30日前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解除することができる」旨の定めがありますが、一般には解約申入れの期間を1か月程度としていることが多いようです。

標準契約書に倣って、大家さんと話してみてはいかがでしょうか。

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マイホームなど、不動産を取得するとどのような税金がかかりますか?

次の税金がかかります。

不動産を取得したとき・・・・・・・不動産取得税(県税)が課税されます。
不動産を取得した翌年から・・・・・固定資産税(市町村税)が毎年課税されます。
不動産の所有権などを登記したとき・・・登録免許税(国税)が課税されます。

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現金と土地の相続における違いについて

土地の相続財産の評価は、路線価等によって行われており、実勢価格のおよそ80%程度とされています。

このため、現金の状態で相続する場合と比べ、相続財産の評価額を減少させることが可能となります。

ただし、相続税の納税の面を考えると、土地を現金化して納税しなければならないケースは、流動性が低くなることも留意する必要があります。

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不動産購入時の名義と預金の関係について

預金の通帳、キャッシュカードを親が管理し、現金の出し入れも親のみによって行われるなど、子供はその預金に一切関わっていなく、かつ親自身も子供にその預金を贈与する意思が全くないのであれば、その預金は名義が子供のものであっても実態としては親のものであると考えられ、親がその預金で自分名義の不動産を購入したとしても贈与税の課税は行われないものと考えます。

詳細については税理士や近くの税務署にお問い合わせください。

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入居時の説明義務について、セキュリティー関係

契約の判断に重要な影響を及ぼすその他の事項も「重要な事項」として説明することが必要です。

過去に泥棒に入られたことが、直ちに説明が必要な「重要な事項」とはならないと思われますが、本件のように、借主からセキュリティについて心配があり質問があったような場合は、媒介業者はそれについて説明する義務があるといえます。

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入居審査とはどのような内容ですか?

部屋を気に入って入居の申込をしたら、次のステップが入居審査となります。賃料の支払いに見合った安定した収入があるのか、転居理由に問題はないか等々事前にチェックすることとなります。

審査方法は書類の提出や面接です。入居申込書には本人の住所氏名、年収や勤務先、連帯保証人の住所氏名、勤務先、収入、本人との続柄等々を記入します。
なお、審査結果は貸主の判断を経由して概ね一週間以内に通知されます。

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原状回復とは?

基本的には、借主が退去時に次の措置を講じることです。
設置したものを取り除きます。
壊したものを修理します。

とはいうものの、契約時に入居期間中何が起こるかを予測することは不可能です。また、基本的な考え方とは別に特約で様々 な取り決めがある場合もあります。というわけで、原状回復の度合いをどのように解釈するかということを契約書等で最初にしっかりと確認しておくことが大切 になります。

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